ВНЖ Грузии по недвижимости в 2026 году: порог 150 000 USD, краткосрочный и инвестиционный

ВНЖ Грузии по недвижимости — это не одна «программа», а два разных основания в законе «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (документ № 2045-IIს): краткосрочный вид на жительство по статье 15(j) и инвестиционный — по статье 15(h). С 1 марта 2026 года порог для краткосрочного ВНЖ и связанной визы D5 составляет рыночную стоимость объекта свыше 150 000 долларов США в эквиваленте в лари. Материал актуален на сентябрь 2026 года и опирается на консолидированный текст закона на matsne.gov.ge и страницу агентства sda.gov.ge.

Покупка жилья или коммерческого объекта по-прежнему остаётся понятным маршрутом к статусу, но цифры и условия для двух оснований нельзя смешивать. Ниже — сравнение порогов, сроков, семьи и пути к бессрочному статусу, без подмены одного маршрута другим.

Два маршрута: краткосрочный и инвестиционный

Подробный обзор всех оснований — в разделе ВНЖ и ПМЖ в Грузии. Проверка объекта перед сделкой — в гайде покупка недвижимости в Грузии.

Краткосрочный ВНЖ по недвижимости (ст. 15(j))

Агентство выдаёт краткосрочный вид на жительство иностранцу, у которого есть право собственности на недвижимую вещь в Грузии (кроме сельскохозяйственной земли) рыночной стоимостью свыше 150 000 долларов США в эквиваленте в лари, а также его супругу(е) и ребёнку/детям. Стоимость устанавливает сертифицированный оценщик аккредитованного органа (Accreditation Centre), а не одна лишь цена в договоре купли-продажи.

• Порог с 1 марта 2026 года: свыше 150 000 USD. Прежний порог 100 000 USD для новых заявлений больше не действует.
• Срок: выдаётся и каждый раз продлевается на один год.
• Продление без повторной оценки: если сохраняется право собственности на тот же квалифицирующий объект, повторная оценка при продлении не требуется (ст. 16(3)).
• Прекращение: при утрате права собственности на соответствующий объект основание прекращается (ст. 16(1)(f), ст. 21(1¹)).
• Несколько объектов «в сумме»: в официальном тексте речь о «недвижимой вещи» в единственном числе. Утверждать, что порог можно набрать суммой нескольких объектов, без письменной практики Агентства нельзя — этот вопрос оставляем открытым.

История порога (кратко): ранее краткосрочный порог повышали до 100 000 USD; законом № 863-IIმს-XIმპ от 26.06.2025 (опубликован 01.07.2025) порог для ст. 15(j) и визы D5 поднят до свыше 150 000 USD с 1 марта 2026 года. В тексте закона № 863 отдельной «дедушкиной» оговорки для собственности, зарегистрированной до этой даты, нет — есть только отложенное вступление в силу. Уже выданные разрешения продлевают на прежних условиях без переоценки, пока сохраняется тот же объект (ст. 16(3)). Первая подача после 1 марта 2026 года — по порогу свыше 150 000 USD; уточняйте в SDA, если объект куплен раньше по старой оценке 100–150k.

Виза D5

Иммиграционная виза категории D5 завязана на тот же имущественный порог: недвижимость (кроме сельхозземли) рыночной стоимостью свыше 150 000 USD с аккредитованной оценкой. Для граждан стран без безвизового въезда она часто становится первым шагом перед подачей на краткосрочный ВНЖ. Детали — в законе (ст. 7) и на сайте SDA.

Инвестиционный ВНЖ (ст. 15(h))

Инвестиционный вид на жительство выдаётся иностранцу и членам семьи, если выполнено одно из условий:

1. сделана инвестиция не менее 300 000 USD (экв. в лари) по закону о поощрении инвестиционной деятельности и гарантиях; либо
2. есть право на недвижимую вещь (кроме сельхозземли) рыночной стоимостью свыше 300 000 USD с оценкой аккредитованного оценщика.

Срок — 5 лет. Для бизнес-инвестиции закон предусматривает ежегодное подтверждение оборота через Службу доходов: не ниже 50 000 USD в первый год, 100 000 USD во второй, 120 000 USD в годы 3–5; иначе статус могут прекратить. Для имущественного варианта нужно сохранить право собственности на квалифицирующий объект либо до утраты прежнего титула заменить его на объект не меньшей стоимости с аккредитованной оценкой (ст. 21(1³)).

После пяти лет возможен переход к бессрочному статусу по ст. 15(k) — при выполнении условий по обороту на пятом году либо при подтверждении пятилетнего совокупного владения квалифицирующим (или заменённым) объектом. Краткосрочный ВНЖ по ст. 15(j) сам по себе к этому пути не ведёт.

Документы и госпошлины Агентства

Подача — в Агентство развития государственных сервисов (SDA) / Дом юстиции. Типовой пакет для собственника по краткосрочному основанию (по странице SDA): заявление, копия проездного документа, подтверждение законного пребывания, документ о праве на объект свыше 150 000 USD, отчёт об оценке, фото, квитанция об оплате. Для семьи — документы о родстве и копия разрешения основного заявителя.

По закону срок рассмотрения не должен превышать 30 дней с момента представления полного пакета (ст. 17(7)). После разрешения карту резидента нужно оформить в срок, указанный в ст. 20: заявление на карту — в течение месяца; пропуск более длительных сроков грозит последствиями для пребывания.

Пошаговая процедура

1. Подбор и покупка. Договор и регистрация права собственности в Публичном реестре (NAPR) / Доме юстиции. На строящийся объект подать заявление нельзя, пока право собственности не зарегистрировано.
2. Оценка. Акт рыночной стоимости от сертифицированного оценщика аккредитованного органа.
3. Пакет документов по списку SDA (см. выше); иностранные документы — с переводом на грузинский и нотариальным заверением; доверенность из-за рубежа — с апостилем или легализацией.
4. Подача лично или через представителя по доверенности.

Отказы и повторная подача

Статья 18 допускает отказ, в том числе при выводе уполномоченного органа о рисках для госбезопасности, при прекращении оснований пребывания, подложных или скрытых сведениях, несоответствии требованиям ст. 15, а также при ряде иных оснований (розыск, опасные заболевания, процедуры выдворения и др.). Повторная подача по тому же основанию — не ранее чем через месяц после отказа (ст. 19).

Важные риски

• Сельхозземля для этого основания не подходит и для иностранцев ограничена в приобретении.
• Цена в ДКП ≠ оценка. Агентство смотрит на аккредитованную рыночную оценку.
• Продажа объекта по краткосрочному маршруту обычно означает утрату основания.
• Право работать и ВНЖ по недвижимости — разные вещи. С 1 марта 2026 года для работы на грузинского работодателя часто нужно отдельное разрешение на трудовую деятельность; сам факт владения объектом его не заменяет.
• Родители и братья/сёстры в тексте ст. 15(j) не названы — не обещайте им статус «автоматически» по этому основанию.

Кому подходит ВНЖ по недвижимости

Маршрут выбирают, когда нужен предсказуемый статус без найма и без оборота компании. Краткосрочный вариант (свыше 150 000 USD) удобен для релокации и ежегодного продления при сохранении того же объекта. Инвестиционный (от 300 000 USD) — если планируете горизонт 5 лет и дальнейший выход на бессрочный статус по ст. 15(k). Если цель — только «купить дешевле порога ради ВНЖ», сделка часто не закрывает основание: Агентство смотрит на аккредитованную рыночную оценку, а не на скидку в договоре.

Связка с другими материалами: общий разбор оснований — ВНЖ и ПМЖ в Грузии; проверка объекта, титула и рисков сделки — гайд по покупке недвижимости; сопровождение купли-продажи — услуга по недвижимости.

Чек-лист перед покупкой под ВНЖ

1. Убедитесь, что объект не сельхозземля и будет зарегистрирован на вас как на собственника в NAPR.
2. Заложите запас к порогу: для краткосрочного ВНЖ оценка должна быть свыше 150 000 USD (эквивалент в лари), не «ровно 150 000».
3. Заранее найдите сертифицированного оценщика аккредитованного органа — без отчёта пакет неполный.
4. Проверьте, нужна ли виза D5 (тот же порог свыше 150 000 USD) или вы въезжаете безвизово.
5. Если планируете работать на грузинского работодателя — отдельно разберите разрешение на труд: ВНЖ по недвижимости его не заменяет.
6. Для семьи уточните круг: краткосрочный — супруг(а) и ребёнок/дети; инвестиционный — уже (несовершеннолетний ребёнок и отдельные иждивенцы).

Госпошлины SDA: сводная таблица

Для краткосрочного и инвестиционного ВНЖ на странице SDA указаны одинаковые тарифы рассмотрения:

Отдельно оплачивают оценку, переводы, нотариуса, апостиль/легализацию доверенности и выпуск карты резидента. Эти расходы не входят в 300/450/600 GEL.

Типичные ошибки в статьях и у агентств

• «От 100 000 USD» как актуальный порог — устарело для новых заявлений после 1 марта 2026 года.
• Смешение краткосрочного и инвестиционного маршрутов (год vs 5 лет, 150k vs 300k).
• Обещание родителям и братьям/сёстрам статуса по ст. 15(j) — в тексте статьи их нет.
• Суммирование нескольких объектов до порога — в законе «недвижимая вещь» в единственном числе; без практики Агентства не утверждаем.
• Пошлины 210–410 GEL из старых гайдов — актуальная таблица SDA: 300 / 450 / 600 GEL.

Если нужно сопровождение сделки, оценка от проверенных оценщиков или подача по доверенности, специалисты Georgian Help помогут на этапе сделки с недвижимостью и оформления статуса. Это не гарантия положительного решения Агентства — решение принимает SDA по закону.