Покупка недвижимости в Грузии: проверка объекта, сделка и ВНЖ

Покупка недвижимости в Грузии оформляется быстрее, чем почти где-либо: договор, подписание в Доме Юстиции и регистрация права за один-четыре рабочих дня. Налога на приобретение для физических лиц нет. Риск здесь не в процедуре, а в самом объекте — и он полностью снимается проверкой по публичному реестру до сделки.

Что проверяют перед покупкой

Вся информация о правах на недвижимость в Грузии оцифрована и открыта. Достаточно кадастрового кода объекта, чтобы получить выписку из Публичного реестра.

Выписку берут непосредственно перед подписанием. Сведения в реестре меняются в течение дня, и справка недельной давности уже не гарантирует чистоту объекта.

Порядок сделки

1. Договор. Составляется на двух языках — грузинском и русском либо английском. Фиксируются цена, валюта расчёта, порядок и сроки оплаты, момент передачи объекта.
2. Подписание. Стороны подписывают договор в присутствии регистратора в Доме Юстиции либо у сертифицированного нотариуса.
3. Пошлина. Оплачивается государственная пошлина за регистрацию права. Её размер зависит от выбранной скорости регистрации.
4. Регистрация. Право собственности вносится в реестр за один-четыре рабочих дня.
5. Выписка. Покупатель получает выписку из реестра с QR-кодом — это и есть подтверждение владения.

Как передать деньги безопасно

Расчёты — второй по частоте источник проблем после непроверенного объекта.

• Банковский перевод после подписания — самый распространённый вариант. Платёж проходит со счёта покупателя на счёт продавца, назначение платежа ссылается на договор.
• Аккредитив или escrow-счёт в грузинском банке — для крупных сумм. Банк раскрывает средства продавцу только после регистрации права.
• Наличные без подтверждения — источник большинства споров. Если расчёт наличными неизбежен, факт передачи фиксируют распиской с привязкой к договору.

Отдельно продумайте, как деньги попадут в Грузию: для перевода понадобится счёт в грузинском банке, а его открытие — самостоятельная процедура с проверкой. Порядок описан в разборе счёта для нерезидента.

Недвижимость и вид на жительство

Три уточнения, на которых чаще всего ошибаются:

• Порог измеряется в долларах США, а не в лари. Ошибка в единице измерения встречается в русскоязычных материалах регулярно и приводит к покупке объекта, который не даёт основания.
• Стоимость подтверждает сертифицированный оценщик. Сумма в договоре сама по себе основанием не является.
• Сельскохозяйственная земля не подходит ни под одно из оснований.

Разрешения, выданные по прежнему порогу в 100 000 долларов, продлевают без переоценки, пока сохраняется право собственности на тот же объект. Детали — в разборе ВНЖ по недвижимости.

Налоги при владении и продаже

• При покупке. Для физических лиц налога на приобретение нет — только государственная пошлина за регистрацию.
• При владении. Налог на имущество зависит от совокупного годового дохода семьи и стоимости объекта. При доходе ниже установленного порога налог не начисляется.
• При сдаче в аренду. К арендному доходу физического лица применяется отдельная ставка, ниже стандартной ставки подоходного налога.
• При продаже. Если объект находился в собственности дольше установленного срока, доход от продажи может освобождаться от налога. Поэтому дату регистрации права стоит сохранять.

Конкретные ставки и пороги меняются с поправками в Налоговый кодекс — сверяйте актуальные значения на сайте Службы доходов.

Покупка дистанционно

Сделку можно провести без поездки в Грузию: представитель по нотариальной доверенности проверяет объект, подписывает договор и регистрирует право.

Решающее значение имеет текст доверенности. В нём прямо указывают: приобрести конкретный объект с кадастровым кодом, подписать договор купли-продажи, подать документы на регистрацию, получить выписку из реестра. Общая формулировка «представлять интересы» для регистрационных действий не подойдёт. Порядок оформления — в разборе доверенности для Грузии из России.

Частые ошибки покупателей

• Проверить объект заранее, а сделку провести через неделю. Выписку берут в день подписания.
• Довериться словам продавца о «чистой» квартире. Обременения видны только в реестре.
• Купить объект под ВНЖ, не сверив порог. Особенно с учётом изменения 2026 года.
• Не проверить согласие супруга. Сделку могут оспорить позже.
• Игнорировать долги по объекту. Коммунальные задолженности переходят фактически.
• Купить в строящемся доме без проверки разрешений. Право на такой объект может быть ещё не зарегистрировано.

Специалисты Georgian Help проверяют объект по Публичному реестру, ищут обременения и аресты, готовят договор купли-продажи и сопровождают регистрацию в Доме Юстиции — в том числе дистанционно, по нотариальной доверенности.