Недвижимость в Грузии: покупка, аренда и ВНЖ
Грузия — одна из немногих стран, где иностранец покупает недвижимость в полную собственность без разрешений и квот, а регистрация права занимает считанные дни. Риски здесь не в процедуре, а в самом объекте: обременения, аресты и несогласованные сделки всплывают только при проверке реестра.
Что проверить до сделки
Вся информация о правах на недвижимость в Грузии оцифрована и находится в открытом доступе в Публичном реестре. Достаточно кадастрового кода объекта — и картина становится видна целиком.
| Что проверяем | Почему это важно |
|---|---|
| Актуальный собственник | Продавать объект вправе только тот, кто указан в реестре как владелец. Свежая выписка показывает это на текущую дату |
| Обременения и залоги | Ипотека или залог в пользу банка либо третьего лица переходит вместе с объектом |
| Аресты и судебные споры | Любые ограничения регистрационных действий отражены в выписке и блокируют сделку |
| Согласие супруга | Если объект приобретён в браке, для продажи нужно официальное согласие второго супруга |
| Назначение земли | Сельскохозяйственные земли иностранцам недоступны, и это же исключает их из оснований для ВНЖ |
| Статус новостройки | В строящемся доме проверяют разрешение на строительство и то, зарегистрировано ли право уже сейчас |
| Задолженности по объекту | Долги за коммунальные услуги и обслуживание дома фактически ложатся на нового владельца |
Выписку берут непосредственно перед подписанием: сведения в реестре могут измениться за несколько дней, и справка недельной давности уже не гарантирует чистоту объекта.
Как проходит сделка
Проверка объекта. Запрашиваем кадастровый код и получаем свежую выписку из Публичного реестра. Проверяем собственника, обременения, аресты и назначение земли.
Договор. Составляем договор купли-продажи на двух языках — грузинском и русском или английском. Фиксируем цену, порядок расчётов и момент передачи объекта.
Подписание. Стороны подписывают договор в присутствии регистратора в Доме Юстиции либо у сертифицированного нотариуса.
Пошлина. Оплачивается государственная пошлина за регистрацию права собственности. Скорость регистрации зависит от выбранного тарифа.
Регистрация права. Право собственности вносится в реестр, покупатель получает выписку с QR-кодом — это и есть подтверждение владения.
Дальнейшие шаги. При необходимости оформляем оценку объекта для ВНЖ, переоформляем лицевые счета и настраиваем управление арендой.
Полный разбор процедуры с деталями — в руководстве по покупке недвижимости в Грузии.
Недвижимость и вид на жительство
Покупка объекта — одно из оснований для ВНЖ, но здесь чаще всего встречаются неверные цифры. Сверка по состоянию на 2026 год:
| Основание | Порог | Срок статуса | Условия |
|---|---|---|---|
| ВНЖ по недвижимости | От 150 000 USD рыночной стоимости (до 2026 года — 100 000 USD) | Год с продлением | Оценка сертифицированного оценщика; сельхозземля не подходит |
| Инвестиционный ВНЖ | От 300 000 USD | 5 лет, затем право на ПМЖ | Возможны инвестиции как в недвижимость, так и в бизнес |
Важно: порог измеряется в долларах США, а не в лари, и подтверждается заключением сертифицированного оценщика — сумма в договоре сама по себе основанием не является. Разрешения, выданные по прежнему порогу в 100 000 долларов, продлевают без переоценки, пока сохраняется право собственности на тот же объект.
Детали основания — в разборе ВНЖ Грузии по недвижимости, общая картина по статусам — на странице ВНЖ и ПМЖ в Грузии.
Налоги при покупке, владении и сдаче
- При покупке. Для физических лиц налога на приобретение нет — оплачивается только государственная пошлина за регистрацию права собственности.
- При владении. Налог на имущество зависит от совокупного годового дохода семьи и стоимости объекта. При доходе ниже установленного порога налог не начисляется.
- При сдаче в аренду. К арендному доходу физического лица применяется отдельная ставка, более низкая, чем стандартная ставка подоходного налога. Режим выбирается при декларировании.
- При продаже. Если объект находился в собственности дольше установленного срока, доход от продажи может освобождаться от налога. Срок владения имеет значение, поэтому дату регистрации права стоит сохранять.
Конкретные ставки и пороги зависят от вашей ситуации и меняются с изменениями Налогового кодекса — сверяйте актуальные значения на сайте Службы доходов или уточняйте на консультации.
Покупка дистанционно, по доверенности
Сделку можно провести полностью без поездки в Грузию. Представитель по нотариальной доверенности проверяет объект, подписывает договор и регистрирует право собственности.
Всё решает текст доверенности. В ней должны быть прямо указаны полномочия: приобрести конкретный объект с указанием кадастрового кода, подписать договор купли-продажи, подать документы на регистрацию, получить выписку из реестра. Общая формулировка «представлять интересы» для регистрационных действий не подойдёт.
Доверенность оформляют либо в консульстве Грузии, либо у нотариуса в стране пребывания с последующим апостилем и переводом. Порядок описан в разборе доверенности для Грузии из России.
Аренда: снять или сдавать
Если покупка пока не в планах, рынок аренды в Грузии работает быстро, а комиссию агенту платит собственник — для арендатора услуги риелтора бесплатны. Главное правило: письменный договор с описью имущества и зафиксированными показаниями счётчиков. Он же понадобится для банка и подачи на ВНЖ.
Если вы покупаете объект под сдачу, заранее продумайте управление на расстоянии: поиск арендаторов, приём платежей, реагирование на аварийные ситуации и налоговую отчётность по арендному доходу.
Практика рынка, цены по районам и разбор договора — в материале об аренде жилья в Тбилиси и Батуми.
Частые вопросы о недвижимости в Грузии
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии?+
Даёт ли покупка недвижимости право на ВНЖ?+
Можно ли купить недвижимость, не приезжая в Грузию?+
Какие налоги платит покупатель?+
Как проверить, что объект «чистый»?+
Сколько занимает регистрация права собственности?+
Как безопасно передать деньги продавцу?+
Что выгоднее: купить или снимать?+
Сколько стоит консультация по недвижимости?+
Первоисточники
- napr.gov.ge — Публичный реестр Грузии: проверка объекта и регистрация права
- rs.ge — Служба доходов: налог на имущество и налогообложение аренды
- sda.gov.ge — Агентство развития государственных сервисов: ВНЖ по недвижимости
Проверить объект и сопроводить сделку
Опишите объект и задачу — проверим его по реестру, подготовим договор и сопроводим регистрацию.
Не уверены, что именно вам нужно? Начните с разбора ситуации →